（文章內容以見報日的法例為依據）
2002.10.25 見報
小業主是樓宇單位的唯一所有人，亦是樓宇共同部分的共有人，該兩種權利是不可分離的整體，即某人購買了某一單位後，必然成為該單位的業權人，而且同時會對樓宇的共同部分與其他業主一起享有權利，倘他日該業主把單位出售給別人時，有關單位的業權和對共同部分的權利均會同時轉讓予買方，而不可能把其分割出讓。此外，業主亦不可以放棄共同部分的權利以達到不用負擔對共同部分的保存或收益所作的開支。
另一點值得留意的是，各業主間對單位的轉讓不具有優先購買的權利，對於共同部分雖共同享有權利，但卻不能要求分割。
一、樓宇的哪些地方屬於共同部分呢？
由於各小業主對共同部分享有權利，同時亦須承擔相應的義務，因此，應該知道每幢大廈的哪些地方屬於共同部分。根據法律規定，作為樓宇基礎的土地的權利（因而業主須每年繳交因批租地而生的地租）；地基、柱、外牆；附屬於樓宇的天井、花園、天台；升降機；水、電、空調的總設施及供看更居住及使用的附屬地方等，均為共同部分。
另一方面，如果樓宇中的車位所占的空間被適當定界，且可直接通往樓宇的某一共同部分或街道時，原則上亦可以成為獨立單位。即是說，具有該種性質的車位，也可以和其他住宅單位一樣，單獨出售給業主並“做契”。當然，有關的車位應先已向物業登記局辦理了分層所有權的設定登記。如果有關車位並沒有上述的性質，而且又非屬獨立單位的一部分時，則亦屬於共同部分。
二、甲是某大廈頂層單位業主，在購買該單位時，發展商允許甲專用大廈天台部分，而且甲亦支付了比其單位為高的樓價。後來其他業主覺得在天台晾衣服挺方便，於是便私自使用甲的天台。由於甲並非長期居住在上述單位，因此並沒有及時發現。最近他得悉後便與有關業主接觸，要求停止擅用他的私人地方，但對方卻聲稱天台為公共部分，任何業主均有權使用，究竟該天台是屬於甲的，還是所有業主的呢？
原則上，天台是屬於公共部分，應由所有業主共有並使用。不過，法律規定對於諸如天台、花園、升降機等共同部分是可以透過設定憑證來供給某一業權人專用的，但須遵守一客觀的準則，具體如何，則尚應視乎樓宇的實際情況而定，比如某大廈三樓Ａ座為一平台，原則上只能讓該單位的住戶出入，其他業主是不能自由進出的，由於此一客觀情況，憑證中可允許Ａ座的住戶專用該平台，從而排除了其他業主使用的可能性。又比如，倘若允許某單位業主專用大廈兩部升降機中的其中一部，並因此影響了其他業主的出入時，則不能認為符合一客觀準則。
在上述的情況下，甲雖然不是天台的業權人（因為天台始終為公共部分，因而不可能以做契方式把有關權利如其他住宅單位般轉讓給他人），但對天台卻擁有使用權，其他業主應尊重甲的此一權利，否則，甲亦有權向法院提出訴訟，要求各業主停止侵害其權利的行為。如果各業主認為甲應返還天台以作公用時，則須依法修改設定憑證中的相應規定，此時，原則上須經業主大會一致通過方可。
三、某大廈單位業主打算在天台擅自搭建磚屋，並準備出租圖利。其他業主深感不滿，因為除了怕影響大廈美觀和安全外，亦擔心大廈的治安，那麼，該僭建磚屋的業主的行為正確嗎？
一般來說，樓宇的業主不得作出損害大廈安全、建築線條或美觀的行為；將單位用於不符合既定目的用途或作出設定憑證所禁止的行為或活動。對於僭建磚屋的業主來說，其行為無疑已損害了大廈的美觀，甚至安全，而天台屬於共同部分，是否允許搭建磚屋，應由業主大會決議通過，而且，對於一些擴建工程，尚須由土地工務運輸局審查批准，在獲得工程准照後方可進行。在上述的情況中，有關業主在未經大會同意及有關當局批准之下擅自進行工程，已經屬於違法行為，大廈的管理機關有權禁止其進行工程，或向當局作出投訴。